距离北京繁华的国贸中心不远，一栋点缀着绿色条块的灰白建筑显得颇为注目。这栋12层的独栋建筑是一家已营业四年的高档长租公寓，属于北京一家新兴连锁公寓品牌“新派公寓”。十二月中旬，以这座独栋物业为底层资产的资产证券化产品正式在中国深圳证券交易所挂牌，成为中国首单住房租赁类REITs产品。

    

类REITs规模两亿七

    

    近年，中国出台一系列政策加快住房长期租赁市场的培育步伐。一六年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出：“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。一七年，中国证监会、住建部等九部委联合发布文件，再次提出“鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展REITs”。

    

    “这次发行的类REITs产品总规模2.7亿元，期限五年，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率5.3%。只要每间公寓月租金平均5,700元就可达到回报。”新派公寓创始人王戈宏说。国贸附近这栋楼改造后，公司持有运营四年，公寓资产的租金回报水平和良好的物业增值预期，进一步提振投资者信心。

    

    有关专家表示，在宏观政策鼓励下，近期各地纷纷增加租赁用地供给面积，降低建设成本，但这类土地的开发投资仍面临资金量大、不能销售回笼资金等难题。

    

    专家指出，在北京、上海等一线城市，由于房价高企，房屋租售比普遍偏低，企业进入住房长期租赁市场面临巨大资金压力，能否安全把低流动性的房地产物业等资产证券化，成为调动企业机构积极性的重要因素。在内地探索推出REITs等新型金融产品，将为加速住房长期租赁市场培育提供重要支撑。

    

中国市场具增长空间

   

     兴业研究分析师臧运慧等专家认为，目前内地推出的类REITs产品与国际标准化的公募REITs产品相比还有较大完善空间。随着相关法律法规和税收政策进一步完善，未来市场将更成熟。

    

    北京大学光华管理学院发布的《中国租赁住房REITs市场发展研究》报告指出，一七年，市场相继推出五单公寓类资产证券化产品，除新派公寓、链家自如、上海魔方公寓等民营企业品牌，国有企业保利集团、招商局集团也积极参与，其下属房地产公司都分别推出相关产品。

    

    北大光华研究团队认为，中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代，与西方成熟国家相比，租赁市场份额仍有很大增长空间。以美国为例，机构持有租赁房屋数量比重达30%以上，REITs则是其中最重要的机构，美国租赁住房REITs已有3家百亿元市值的公司。在中国，REITs的壮大有助改善.