高力国际昨日發布最新物业市场投资风险研究报告，称香港楼市泡沫尚未形成，价格调整风险不大。市场能够逐渐消化美国加息及未来供应增加对楼市的影响，今年楼市料会表现良好。

　　高力国际香港常务董事施礼贤表示，随着香港楼价不断上升，不少投资者担心楼市泡沫即将爆破。但是根据该行最新研究表明，不论住宅、写字楼，还是工业物业市场，风险仍然处於可接受的範围之内。

　　该行强调，单单因为价格创歷史新高而断定市场处於高风险水平或泡沫临界点并不足够，同时应该参考物业价格指数和过去6个月的增长率来判断市场风险水平。报告同时强调，资料显示，当物业价格处於高峰，且物业增长速度加速，6个月的增长率超出歷史平均水平範围( 个标準差)时，楼市才会面临价格调整。

　　两因素影响投资风险水平

　　石峰表示，香港楼市过热进入调整期的可能性并不高。记者 蔡启文摄

　　研究及谘询部董事石峰称，根据公司搭建的时间序列模型，目前，实际住宅价格指数(API)并未超过市场均衡价格指数(EPI)5.9%或以上，即未超过歷史平均的1个标準差，因此根据过往模式，除非API增长突然加速，否则香港楼市过热进入调整期的可能性并不高。

　　同时，价格增长波幅也是判断投资风险的1个标準。该行评估显示，当价格位於歷史平均的 个标準差之内，市场出现重大调整的风险很小。因此，综合两项因素，投资者才能全面判断投资风险水平。

　　参照以上两点因素，截至今年2月，住宅物业价格过去6个月升幅为6.9%，维持在一个标準差(住宅)(-6.5%/+12.1%)的範围内，对应投资住宅物业处於中低度风险，在可接受的範围内。另外，受经济向好，居民收入水平提高，需求强劲等因素影响，今年住宅价格会继续增长，一般住宅和豪宅价格分别上涨8%至10%和3%至5%。

　　另外，自去年以来，写字楼成交呎价不断破顶，但由於中环供应有限，预期今年中环周边地区如金钟和湾仔的乙级写字楼将继续吸引投资者目光。投资者普遍持审慎乐观态度，据分析写字楼价格过去6个月增幅为4.7%，处於歷史平均数的1个标準差(-11%/+16.7%)之内，表示投资风险处於中低水平，风险可控。

　　高力国际资本市场及投资服务副常务董事胡孝直表示，预期今年超越亿元的写字楼大手成交个案将较去年的204宗有约10%增长。受中资进入和高铁运营影响，尖沙咀甲级商厦今年将会成为理想办公地点，预计增长较为强劲。

　　工业物业将跑赢大市

　　根据风险评估，工业物业6个月增长率为5.4%，远低於歷史平均水平的1个标準差(-6.4%/+12.1%)，反映出未来工业物业价格有进一步上升的潜力。随第二期活化工厂计划的展开，投资者重燃对工业物业的兴趣，进一步帶动了工业物业价格的增长。未来受外贸和电子商务扩张影响，工业物业的租金将会继续上升，加之市场缺乏新的供应，料仓库和分层工厦将会在未来4年保持每年8%至10%的增长幅度。

　　三大楼市调控辣税上月均告下跌

　　虽然楼市价格持续上涨，但根据税务局印花税署资料显示，三大楼市调控辣税上月均有不同程度跌幅，按月金额跌幅从9%到23.7%不等。

　　DSD住宅交易宗数月跌7.3%

　　反映投资者入市情况的住宅从价印花税(DSD，划一税率15%)的住宅交易录得636宗，较2月份的686宗跌7.3%，涉及税款总额约10.67亿元，按月跌23.7%。非住宅宗数亦回落至1818宗，按月跌25.4%，涉及金额8.3亿元，跌幅9%。住宅与非住宅两项按月共跌金额17.9%，宗数按月跌21%。

　　BSD连续3个月下跌

　　反映内地客、公司客入市情况的买家印花税(BSD)3月份成交纪录321宗，较2月份的352宗跌8.8%;涉税金额5.91亿元，跌幅18.5%，连续3个月下跌。另外，额外印花税(SSD)3月交易录得42宗，较2月47宗跌10.6%;涉税金额约2452.8万元，按月跌幅15.9%。